Operat szacunkowy nieruchomości to dokument, którego treść reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Okazuje się on przydatny w wielu sytuacjach na szeroko pojętym rynku nieruchomości.
Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest wycena nieruchomości. Jest to oficjalny dokument, w którym można taką wycenę odnaleźć. Operat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego.
Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z jednym wyłączeniem – określania wartości nieruchomości w związku ze scalaniem i wymianą gruntów.
Najczęściej spotykaną sytuacją, w której sporządza się operat szacunkowy jest opis i oszacowanie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko właścicielowi nieruchomości.
Gdy ktoś, kto stał się dłużnikiem wobec którego prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, po uzyskanie tytułu wykonawczego, jest właścicielem nieruchomości, może dojść do sytuacji, w której wierzyciel zdecyduje się na jej zajęcie. Po uzyskaniu wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, jednym z kolejnym kroków, które podejmuje komornik na wniosek wierzyciela jest sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości. Zleca on wówczas sporządzenie opinii o wartości nieruchomości – operatu szacunkowego – rzeczoznawcy majątkowemu.
Operat szacunkowy może przydać się również w innych sytuacjach. W przypadku przygotowania do zawarcia umowy o kredyt hipoteczny, bank zleca rzeczoznawcy majątkowemu udanie się na wskazany numer działki albo do wskazanego lokalu i sporządzenie operatu szacunkowego dla wyceny wartości nieruchomości.
Operat szacunkowy sporządza się również w przypadku zawierania umów sprzedaży nieruchomości, dla określenia ceny sprzedaży oraz przy zawieraniu umowy ubezpieczenia albo na potrzeby postępowania spadkowego.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami szczegółowo określa, z jakich elementów powinien składać się operat szacunkowy, a także z jakich metod może korzystać rzeczoznawca, który go sporządza, nie ma zatem w tym zakresie dowolności. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów np. z ksiąg wieczystych, rejestrów gruntu. Rzeczoznawca dokonuje wyboru metody i techniki sporządzania operatu biorąc pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.