Wszystko co powinieneś wiedzieć o wkładzie własnym

Powszechną wiedzą jest ta, mówią o konieczności posiadania określonej wysokości wkładu własnego na zakup mieszkania od dewelopera. Mało kto jednak wie, jaki procent wkładu własnego powinno się posiadać, oraz co najważniejsze, jakie korzyści płyną z jego różnych wartości. Co zatem zrobić, gdy posiada się 10 lub 15% wkładu własnego i w czym tkwią różnice pomiędzy wkładem o wysokości 10, a 20%?

Wskaźnik LTV

Czynnikiem, który w głównej mierze określa to, jaki będzie końcowy koszt i warunki kredytu, jaki się uzyska na zakup mieszkania, jest wskaźnik LTV. Jest to wskaźnik, który określa dopuszczalną wartość salda kredytu względem wartości nieruchomości, która będzie stanowić jego zabezpieczenie. Innymi słowy, wskaźnik ten określa, jaki jest procent posiadanego wkładu własnego do całkowitej wartości nieruchomości. Zależnie od wysokości tego wskaźnika, warunki udzielanego kredytu mogą być różne, ponieważ w wyniku ostatniego posiedzenia Komisji nadzoru finansowego, wskaźnik LTV zarekomendowany został bankom na poziomie 80%. Nie oznacza to jednak, że w przypadku wskaźnika na poziomie 90%, kredyt nie zostanie udzielony. Jak najbardziej zostanie, jednak na innych warunkach.

Inne warunki kredytowania

W czym dokładnie tkwić będzie różnica pomiędzy warunkami udzielanego przez banki kredytu? Przede wszystkim w końcowych jego kosztach.
Spójrzmy na przykład. Chcąc kupić mieszkanie o wartości 355 tysięcy złotych przy posiadaniu zaledwie 10% wkładu własnego, będziemy mieli dostęp jedynie do tych banków, które decydują się na udzielenie kredytu przy wskaźniku LTV wynoszącym 90%. Policzmy zatem jaki będzie tego koszt. Średnia marża banku wynosi około 2,3 p.p., dodatkowo doliczyć trzeba 2% prowizji, oraz ok. 0,25 p.p. ubezpieczenia wynikającego z LTV na poziomie 90%. Łącznie daje to RRSO na poziomie około 4,73%. W przypadku kredytu na 30 lat i spłacaniu go ratą stałą całkowity koszt kredytu wyniesie 252 615 zł.
Jeśli jednak zamierzamy kupić mieszkanie o wartości 405 tysięcy złotych i posiadamy wkład własny na poziomie 20%, uzyskujemy dostęp do znacznie korzystniejszych ofert bankowych. Oznacza to spadek RRSO do poziomu 4,26%, co w przypadku zachowania takiego samego okresu kredytowania i raty stałej, da całkowity koszt kredytu w wysokości 207 743 złotych. Różnica jak widać jest bardzo odczuwalna.

Czytaj więcej na Budrem.pl

Możliwe rozwiązania

Powstaje zatem pytanie, co zrobić, gdy kupując nowe mieszkania, posiada się np. 15% wkładu własnego? Czy uzyska się w ten sposób lepsze warunki niż posiadacze wskaźnika LTV na poziomie 90%? Niestety tak się nie stanie, ponieważ banki nie oferują specjalnie lepszych kredytów dla klientów w tym przedziale LTV.
Z tego też powodu, gdy posiada się 15% wkładu własnego nieruchomości, którą chce się kupić, zdecydowanie lepiej jest po pierwsze dozbierać brakujące 5% i uzyskać o wiele lepszy warunki kredytowania, lub też zmienić swój wkład własny do poziomu 10% i pozostałą kwotę przeznaczyć na zabezpieczenie dodatkowych kosztów udzielenia kredytu.
Innym bardzo ciekawym rozwiązaniem jest zakupienie dwóch mieszkań na kredyt. Jedno z nich w takim wypadku przeznaczyć można na wynajem, dzięki czemu po zakończeniu spłaty obu kredytów można stać się właścicielem dwóch nieruchomości.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.